Penurunan Suka Bunga Dapat Tekan Harga Properti

Warta Ekonomi -

WE Online, Jakarta -  Pada 17 Maret lalu Bank Indonesia (BI) sesuai prediksi menurunkan suku bunga dasar sebesar 25 basis poin menjadi 6,75%. Namun, bagaimana kejadian tersebut akan mempengaruhi pasar real estate?

Head of Content Lamudi Novriyadi mengatakan suku bunga memiliki efek yang sangat signifikan terhadap nilai pendapatan produksi real estate, begitu pula jika berinvestasi kendaraan. Ia menyebutkan banyak orang keliru dengan terlalu menekankan besarnya tingkat suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) sebagai faktor penentu nilai real estate.

"Suku bunga juga mempengaruhi arus modal, penawaran dan permintaan modal, serta berapa besar penghasilan yang didapat oleh investor ketika berinvestasi. Suku bunga mempengaruhi harga properti dalam banyak cara," katanya dalam siaran pers yang diterima di Jakarta, Jumat (1/4/2016).

Valuasi Fundamental

Pendekatan pendapatan mirip dengan analisis arus kas diskon, digunakan untuk nilai ekuitas dan obligasi. Valuasi dimulai dengan meramalkan angka pendapatan yang diraup dari sebuah properti dengan menghitung: pembayaran sewa atau hotel dikali dengan biaya rata-rata per kamar. Lalu, semua angka biaya properti, termasuk anggaran belanja, dari analisis ini akan diketahui berapa angka pendapatan operasional bersih atau singkatnya, uang yang tersisa dari semua pengeluaran.

"Bila Anda mengabaikan seluruh biaya modal, Anda akan mengetahui berapa arus kas bersih (net cash flow). Dengan memperhitungkan arus kas untuk satu periode investasi maka nilai sebuah properti dapat ditentukan," ujarnya.

Arus Modal

Perubahan pada arus modal memberi efek langsung terhadap penawaran dan permintaan properti. Biaya untuk memperoleh modal dan ketersediaan modal mempengaruhi penawaran yang tersedia, menyuntikkan modal tambahan dapat digunakan untuk pembangunan real estate dan di samping itu juga mempengaruhi masyarakat umum yang ingin melakukan pembelian properti.

"Kedua faktor tersebut saling mempengaruhi harga properti," tegasnya.

Diskon

Novriyadi menjelaskan salah satu konsekuensi paling nyata dari naiknya suku bunga dapat terlihat dari derivasi diskon. Ia mengatakan investor menambahkan premi risiko untuk free rate risiko untuk menentukan hasil risiko yang disesuaikan dan diperlukan untuk setiap investasi.

"Ketika pendapatan yang seharusnya didapat dari investasi pengganti mengalami kenaikan, harga properti akan turun; begitu pula ketika suku bunga turun, harga real estate akan meningkat," paparnya.

Ia mengatakan suku bunga mempengaruhi aksesibilitas modal dan meningkatkan permintaan untuk investasi. Aliran modal ini mempengaruhi penawaran dan permintaan properti juga mempengaruhi harga properti.

"Juga, suku bunga mempengaruhi laba atas investasi pengganti dan fluktuasi harga untuk menghitung risiko investasi real estate. Bila investor memprediksi terdapat peningkatan volatilitas di masa depan atau di level berisiko, premi risiko akan naik dan itu akan menekan harga properti," tuturnya.

Pemerintah Indonesia, imbuhnya, menyadari bahwa memotong suku bunga tidak akan memberikan keajaiban yang besar untuk stimulasi ekonomi.

"Mereka akan terus mengendalikan inflasi, mendukung stimulus pertumbuhan, dan memastikan bahwa reformasi struktural yang memadai terus ada, untuk menjaga pertumbuhan ekonomi berkelanjutan jangka panjang," pungkasnya.