Tidak Menaruh Telur dalam Satu Keranjang

Ciputra Group sudah banyak merasakan asam garam kehidupan bisnis properti. Berbagai perubahan dan peralihan zaman sudah pernah menghampirinya. Pak Ci, sapaan akrab Ciputra, sang pendiri Ciputra Group, telah meletakkan fondasi bisnis yang menjadi nilai dari grup ini. Integritas, kewirausahaan, dan profesionalitas menjadi pegangan semua insan di dalam grup ini.

Candra Ciputra, generasi kedua Ciputra Group, tetap memegang teguh prinsip-prinsip tersebut dalam menjalankan bisnisnya. Grup ini berkembang semakin besar dengan beragam proyek yang digarapnya tanpa meninggalkan asas-asas tersebut. Candra menginginkan perusahaan yang dipimpinnya menjadi yang terbaik, tidak hanya urusan kinerja, tetapi juga terbaik integritasnya, profesionalitasnya, dan kewirausahaannya.

Tak terkecuali saat berhadapan dengan era sekarang, saat bisnis properti sedang surut akibat gempuran disrupsi digital. Dalam menghadapi tantangan-tantangan tersebut, strategi yang diambil tidak serta merta terlahir instan. Strategi tersebut adalah kristalisasi dari sekian banyak tantangan yang telah dihadapi grup sejak mendeklarasikan diri sebagai perusahaan properti.

Tahun 1997 adalah salah satu fase yang membuat kekuatan grup ini semakin kokoh. Kala itu, ekonomi lesu menjadi pelajaran penting bagi grup ini. Sebagai grup yang hanya menggarap segmen properti, Ciputra harus berjuang panjang di dalam negeri. Ini pula yang melahirkan diverfisikasi properti berdasarkan geografis. Tidak hanya di Indonesia, grup ini juga menggarap proyek-proyek properti di sejumlah negara Asia. Tentu saja ini adalah bagian dari strategi diversifikasi geografis yang dilakukan Ciputra.

Masih banyak strategi-strategi lainnya yang telah dilakukan dan disiapkan Candra untuk melanggengkan bisnis propertinya. Reporter Warta Ekonomi, Arif Hatta dan Annisa Nurfitriani, menggali grup ini secara lebih mendalam melalui Candra Ciputra pada Kamis (26/10/2017) di kantor Ciputra. Berikut petikan wawancaranya.

Apa yang membedakan Ciputra Group di masa lalu, masa kini, dan masa mendatang?

Saya rasa Ciputra Group tidak berbeda. Dari dulu kami memegang prinsip utama integritas, kewirausahaan, dan profesionalitas. Seiring berjalannya waktu, perusahaan menjadi semakin besar, keluarga juga bertambah, ada generasi kedua dan ketiga. Ini semakin menguatkan karena semakin besar perusahaan, semakin banyak delegasi yang dimiliki. Semakin banyak delegasi, semakin besar divisinya. Semakin hari, kami semakin meningkatkan segi profesionalitas. Kalau kewirausahaan memang sudah harus dimiliki seorang wirausaha. Selain itu, integritas juga hal harus dimiliki. Semakin besar perusahaan, otomatis divisinya semakin banyak kan. Semakin banyak divisi, proyek yang digarap pun akan semakin banyak. Oleh sebab itu, kami memiliki sistem. Itu adalah natural progression.

Bagaimana dengan prinsip kewirausahaan yang diwariskan dan seperti apa pula implementasinya?

Setiap tahun perusahaan memiliki target, yaitu 10 proyek baru setiap tahunnya. Oleh sebab itu, kami sudah memiliki satu sistem untuk mengejar 10 proyek setiap tahunnya. Jadi, kewirausahaan mesti berjalan di situ. kami harus terus mencari proyek. Ini sudah seperti the built in, tidak usah didorong. Kita berusaha ke arah sana.

Apakah ada sedikit perubahan pada fokus bisnis?

Sama saja. Kami selalu membuat proyek di seluruh Indonesia. Itu pun tergantung dari lokasinya. Kalau lokasinya di kota kecil, berarti tidak mungkin membangun perkantoran dan hotel. The biggest market memang selalu residensial. Jadi, kebanyakan proyek kami itu 80%?90% residensial. Kalau perkantoran tidak terlalu banyak orang yang menyewa, sedangkan hunian kan sangat perlu karena itu merupakan kebutuhan dasar.

Apa strategi bisnis yang dilakukan oleh Ciputra Group di tengah perubahan pendapatan masyarakat saat ini?

Kekuatan kami memang diversifikasi di banyak kota dan bermain di semua segmen. Kami juga sudah bermain di semua tipe. Jadi, kalau lokasi atau kotanya tidak terlalu bagus, Gross Domestic Product (GDP)-nya tidak terlalu tinggi, kami lebih bermain dengan hunian yang harganya murah atau bahkan dimurahkan. Jadi, memang sudah terlihat apakah suatu daerah itu hidup atau lesu. Di bidang komoditas, misalnya. Lima tahun lalu bagus sekali, sekarang tidak. Dalam keadaan seperti itu, kami mesti bisa menyesuaikan proyeknya. Kami membuat proyek yang lebih kecil, lebih murah untuk menunggu sampai komoditas naik lagi. Jadi, fleksibilitas kami cukup baik karena memiliki banyak proyek di seluruh kota di Indonesia. Kekuatan kami adalah kantong kami banyak. Kami tidak depend in one single market. Kalau bermain di single market dan itu terpukul, kami kena. Oleh sebab itu, kami bermain di perkantoran, perbelanjaan, mal, hotel, servis apartemen, rumah kelas atas, dan kelas menengah.

Pengembang lain mungkin maksimum berada di 10 kota, kami sudah di 35 kota. Jadi, kekuatan kami di sana. Memang kadang-kadang suatu daerah bisa naik begitu saja, bisa juga turun tanpa kami sadari. Sebagai perusahaan, kami berinvestasi di banyak proyek. Kalau satu terganggu, satu yang lainnya masih bisa mendukung. Oleh sebab itu, kami juga berinvestasi di luar negeri supaya punya diversifikasi

Ke mana saja investasinya di luar negeri??

Ada di Cina, Vietnam, dan Kamboja. Ada yang joint venture, ada yang beli bertahap. Tujuannya sangat simpel, sejak tahun 1997, kami baru sadar bahwa kalau kita bermain di satu bisnis, properti kita mesti didiversifikasi berdasarkan geografis. Kami bermain di properti, jadi tidak cukup jika hanya berinvestasi di satu negara. Kalau negara itu lagi susah, kena semua nanti. Kadang-kadang Asia turun, Amerika naik. Kita mesti ada di Amerika juga. Jadi, itu akan lebih bagus lagi kalau bisa sampai ke arah sana. Jadi, kami selalu melakukan managing the risk.

Apa ke depannya ada rencana untuk masuk ke Amerika?

Belum karena kebetulan negara yang kami masuki itu siklusnya tidak sama. Contohnya, Indonesia mengalami kesulitan parah pada tahun 1997, ternyata ada negara lain yang agak terganggu. Sedangkan, negara di Asia Utara tidak terkena efek. Cina itu sudah dianggap Asia Utara, siklusnya berbeda dengan Asia Tenggara.?

Bagaimana dengan potensi pasar di luar negeri?

Tergantung kotanya, tergantung negaranya. Cina besar sekali, Vietnam juga besar. Penduduk Vietnam sekitar 80 juta, sepertiga dari penduduk Indonesia.

Apa segmentasi yang digarap Ciputra Group di luar negeri?

Mostly kami masih di residential. Jadi, harus pintar-pintar diversifikasi.

Apa yang sedang dilakukan Ciputra Group saat ini?

Sudah tiga tahun ini, sebagai perusahaan kami tidak bisa berbuat banyak karena seluruh sektor sedang mengalami kelesuan. Berbeda halnya dengan empat tahun yang lalu, Indonesia kuat, sedang yang di sana lemah. Jadi, alasan kita investasi di sana tujuannya adalah untuk diversifikasi. Kami coba dengan segala inovasi. Hopefuly in two years, dua tahun lagi kan ada pemilu, ya. Biasanya kalau mendekati pemilu, orang ingin spending big budget item. Jadi, kami sebagai properti harus siap untuk dua tahun mendatang.

Dalam kondisi seperti ini, kami harus bisa menyesuaikan pasar. Pasar yang laku di tengah kota Jakarta sekarang maksimum Rp2,5 miliar untuk kondominium. Kalau perumahan di Jakarta sekitar Rp2?2,5 miliar masih laku. Semakin jauh, semakin kecil nilainya. Seperti saat kami membuat Newton, harganya hanya Rp900 juta waktu itu dan habis 450 unit dalam satu bulan.?

Sebenarnya kita mengalami dua siklus, siklus ekonomi dan siklus properti. Properti Indonesia sudah mulai naik, tetapi belum bagus sekali. Siklus ekonomi kita sekarang belum hebat-hebat sekali, tidak sebagus tahun 2013 lalu. Hopefuly akan membaik dalam dua tahun lagi. Kalau orang pintar bisa menyadarinya, paling lama di akhir tahun depan sudah mau membeli properti. Mestinya, dalam dua tahun mendatang harganya sedang murah, kalau dua tahun berikutnya bisa lebih mahal lagi.?

Apakah dalam kondisi seperti ini Ciputra akan lebih fokus pengembangan di luar negeri?

Tidak juga. Kami tetap berusaha mencari proyek dan berjualan di Indonesia, tetapi kami juga tahu bahwa saat ini Indonesia tidak sebagus 2013 lalu. Pasarnya tidak jatuh, hanya saja menurun. Ini berbeda ya, kalo jatuh itu berarti pasarnya hilang. It is a cycle, siklus pasarnya sedang tidak di atas. Dan properti memang cycle by nature, just like commodity. Sebenarnya perumahan tidak terlalu kena, berbeda dengan perkantoran.

Jadi Ciputra Group fokus menyesuaikan ke mana?

Pasarnya harus yang maksimum Rp500 juta (harga). Kalau di Jawa maksimum Rp250 juta per unit. Jadi, harganya harus murah.

Apakah proyek-proyek seperti itu sekarang sedang banyak dilakukan oleh grup?

Sudah bertahun-tahun saya melakukan itu. Jadi, istilahnya ada magic number, harga segini orang tutup mata beli. Kadang-kadang kami balik saja, orang maunya berapa? Terus kita hitung produknya, ukurannya, dan sebagainya. Bisa tidak, kalau memang bisa, ya kita bikin. Nah, sebagai pengusaha kita harus memiliki fleksibilitas dan tetap menjaga debt to equity ratio.

Anda pernah menyebutkan bahwa produk-produk?Ciputra Group itu unik, bisa dijelaskan?

Kekuatan kami yang paling besar adalah selalu menjadi konseptor dari masterplan. Kami selalu membuat konsep yang bagus di setiap proyek, seperti Pondok Indah, Kapuk, dan Bumi Serpong. Semuanya memiliki kekuatan, yaitu besar dan terpadu. Membuat proyek seperti ini biasanya harus berlokasi cukup jauh dari kota karena masalah luas tanah. Jadi, kami harus bisa?melihat lokasi yang benar. Jika lokasinya tidak benar, proyeknya bisa tidak laku dan mati. The most difficult project in property is township, sulit sekali. Township itu pasti dibangun tidak di tengah kota. Semakin besar, semakin jauh dari kota. Semakin jauh dari kota, semakin susah orang akan ke sana untuk beli.

Bagaimana menciptakan permintaannya?

Pertama, konsepnya harus bagus. Kami harus menyiapkan waktu untuk memilih lokasi. Kalau aksesnya jelek, orang segan beli. Jadi, akses jalannya harus bagus. Dahulu, Pondok Indah tidak memiliki akses jalan, jadi kita harus berusaha untuk membuat jalan, tetapi itu kan membutuhkan waktu tahunan. Intinya, kami membuat konsep yang bagus dan terintegrasi. Kami memberikan kualitas dan servis yang bagus, menepati janji kepada pelanggan. Semua itu belum cukup, kami harus menciptakan suatu proyek yang terintegrasi untuk diferensiasi.

Adakah proyek yang gagal dari sekian banyak proyek yang dikerjakan Ciputra Group?

Tidak gagal, hanya saja ada yang satu jauh lebih untung dari yang lainnya

Bagaimana Anda melihat dampak disrupsi digital terhadap properti di Indonesia?

Sudah berasa. Saya rasa mal-mal sudah merasakannya. Dahulu, orang ke mal untuk belanja, sekarang belanja secara daring. Itu jelas sudah berpengaruh, dong. Di Cina saja setiap tahunnya 10 sampai 20 mal ditutup. Saya lihat bidang properti hunian paling tidak efektif terkena dampaknya, kalau bidang lain saya sudah sangat hati-hati karena perubahannya terlalu cepat dan sulit dilihat.

Bagaimana di Indonesia??

Indonesia saya rasa akan mulai merasakan efeknya, hanya saja orang di Indonesia masih sering rekreasi ke mal. Yang akan terjadi adalah ritel semakin kecil, sedangkan restoran atau kafe semakin besar.

Apa yang ingin Anda lakukan terhadap Ciputra Development di bawah kepemimpinan Anda?

Saya rasa Pak Ci mempunyai tujuan untuk dijadikan perusahaan yang terbaik, tetapi integritasnya harus tinggi. Nama kami harus tetap baik. Jangan sampai menjadi yang terbaik, tetapi orang melihat kami kontroversial. Kami tidak mau. Setidaknya kami harus tetap mengikuti peraturan dan menepati janji kepada pelanggan. Jadi, selain menjadi perusahaan terbaik dari segi go public dan profit, nama kami juga baik di mata masyarakat. Begitu tujuan kami. Selain itu, kami juga berharap industri ini dapat berkontribusi bagi Indonesia, Pak Ci sangat semangat dengan ini. Hopefuly, one day kami bisa melibatkan diri dalam membentuk komite perumahan karena back log-nya sangat besar. Saya rasa tidak mudah untuk satu instansi atau departemen menyelesaikan back log Indonesia.?