KOL Stories x Iwan Kenrianto: Bisnis Properti Menggiurkan dan Tips Bisnis Sang Juragan Kost

Pemerintah terus mendorong sektor properti agar terus maju dengan memberikan berbagai relaksasi maupun stimulus. Hal ini dilakukan karena properti merupakan lokomotif perekonomian dengan 174 industri terkait sehingga bila properti maju maka akan ada banyak industri lain yang ikut bergerak.

Bahkan jauh sebelum ada pandemi Covid-19, pemerintah telah banyak memberikan relaksasi untuk sektor properti. Relaksasi saat pandemi yang diberikan antara lain kebijakan DP nol persen hingga pembebasan pajak pertambahan nilai (PPN) 10 persen untuk produk properti senilai maksimal Rp2 miliar dan diskon PPN 50 persen untuk maksimal harga Rp5 miliar.

Baca Juga: KOL Stories x Bapak2id: Tips Keuangan dan Investasi Buat Bapak-Bapak

Melihat bisnis properti yang saat ini semakin berkembang dan menguntungkan, mungkin membuat kita tertarik untuk mulai mencobanya. Memang, properti merupakan salah satu instrumen investasi yang paling diminati oleh masyarakat di Indonesia. Hingga banyak juga yang ingin menambah properti untuk dijadikan sebuah bisnis Lalu, bagaimana cara memulai bisnis properti?

Warta Ekonomi melalui program KOL Stories akan membongkarnya bersama dengan Iwan Kenrianto yang merupakan Co-Founder dari @Yukbisniskost. 

Bagaimana awal mula Anda terjun ke dunia properti?

Jadi dulu saya kerja sebagai karyawan dari tahun 2008 hingga 2013. Di tahun 2013, saya sudah berjualan online sambil bekerja. Mungkin teman-teman yang seumuran mengenal Kaskus yang terdapat Forum Jual Beli (FJB). Apa saja yang bisa dijual, saya jual. Saat itu juga masih menjadi era keemasannya BlackBerry. Melalui broadcast BlackBerry Messenger inilah saya menjual banyak produk, mulai dari baju, fashion, kosmetik, dan barang lainnya.

Memasuki tahun 2013 akhir, sedang booming minuman cappuccino cincau. Akhirnya saya buat usaha yang menjual cappuccino cincau. Baru berjalan tiga bulan, usaha saya langsung bangkrut. Karena saat itu saya sambil bekerja, otomatis tidak bisa kontrol bisnis secara terus-terusan. Otomatis saya percayakan ke orang lain untuk menjaga toko. Masalahnya, penjualan tidak meningkat tetapi air gula dan es batu semakin berkurang.

Saya melakukan audit terhadap usaha saya. Caranya adalah dengan mengirim teman yang pura-pura datang beli makan di tempat lain, tetapi duduk di area outlet saya untuk bisa mengawasi. Hasilnya adalah bahan-bahan tadi bisa habis karena dikonsumsi pegawai saya dan teman-temannya. Dari kejadian ini saya mulai mengubah dengan meminta orang tua saya untuk berjaga di lokasi.

Hasilnya profit semakin meningkat. Sebenarnya ini juga berkat teman juga yang membeli. Namun di saat sudah tidak ada teman yang membeli, penjualan menjadi stagnan. Beberapa teman yang sudah punya usaha kemudian memberi saran agar mencari lokasi yang strategis untuk berjualan.

Setelah itu, saya pindah ke lokasi yang lebih strategis. Alhasil penjualan semakin meningkat. Dengan pemasukan yang meningkat tidak membuat uang tabungan saya semakin bertambah. Hal ini karena saat saya muda dulu lebih senang hidup boros dan belum bisa mengelola uang. Kemudian ayah saya jatuh sakit dan saya menjadi tersadarkan karena tidak bisa membiayai pengobatan. Setelah sudah punya cukup uang, saya membeli sebuah franchise mini market. Saya mulai belajar dan ikut seminar.

Pada tahun 2017 saya mulai masuk ke dunia properti. Awalnya saya kebingungan untuk memulainya, lantaran pernah ikut seminar dengan tema beli properti tanpa modal. Kemudian saya belajar lebih dalam lagi dan menemukan bahwa untuk membeli properti tanpa modal itu tidak bisa untuk orang yang tidak punya uang. Fakta di lapangan membuktikan jika bank lebih suka orang yang punya uang. Bank tidak suka meminjamkan uang kepada orang yang latar belakangnya belum jelas. Alhasil dengan portofolio bisnis yang dimiliki, saya berhasil membangun kos-kosan pertama di tahun 2017.

Menurut pandangan Anda, bagaimana potensi bisnis properti saat ini?

Bicara prospek di era pandemi ini, saat ini timing yang pas adalah investasi, bukan jual beli properti. Jadi ini alasan saya di tahun 2020 kemarin memborong properti. Karena banyak harga properti yang dijual murah sekali dan bisa dibilang undervalue atau di bawah harga pasar.

Salah satu alasannya adalah mungkin bisnis utama owner properti ini terkena dampak dari pandemi covid-19, sehingga dia butuh dana cepat untuk recovery atau support bisnis utamanya. 

Apa saja yang perlu dipersiapkan untuk masuk ke bisnis properti?

Pertama sudah pasti modal perlu dipersiapkan, baik itu tenaga, waktu, dan uang. Tidak mungkin kita bisa berhasil tanpa modal. Minimal modal tenaga untuk mencari listing properti. Kedua, kita perlu pengetahuan atau ilmu. Saya pernah berpikir kalau bisnis properti itu mudah dan tidak sulit. Namun ternyata kenyataannya tidak semudah itu. Saya pernah mengalami kejadian buruk seperti penjaga kos yang kedapatan menilap uang.

Selepas itu saya membuat sistem properti. Jadi, penting juga untuk memiliki ilmu seputar cara pengelolaannya. Ketiga, penting untuk memilih lokasi sesuai dengan target pasar. Kalau menurut saya, kita harus memilih grade kostnya terlebih dahulu. Cari lokasi berdasarkan segmen pasar yang mampu membayar sewa kamar kostnya. Jangan sampai kita menawarkan orang yang tidak mau bayar sewa. Tentukan target audiens terlebih dahulu, baru kita bisa cari lokasi yang sesuai dengan itu.

Lalu, bagaimana strategi untuk memulai bisnis properti? Apa saja tips yang bisa dibagikan ketika berbisnis properti?

Ketiga hal tadi harus dipenuhi, terutama pada poin kedua dan ketiga. Sebelum beli, kita harus pikirkan grade kostannya dan target market-nya. Saat mulai masuk ke tahap memilih kost, buatlah sistem yang mengatur jalannya kost tersebut. Sistem ini berupa aturan kost yang jelas agar tidak penghuni tidak bertindak sembarangan. Penjaga kostnya juga perlu diedukasi mengenai aturan yang kita buat. Terakhir, kita perlu pikirkan strategi marketing-nya.

Kost-kostan bisa mendatangkan cuan kalau kamarnya ada yang sewa. Maka dari itu marketing-nya harus jelas. Pahami target market-nya terlebih dahulu. Misalnya segmen pasarnya orang yang sudah berumur cukup tua. Pasti tidak mungkin kita mengiklankannya di TikTok atau Instagram, bukan? Untuk itu, kita bisa menempelkan poster di dekat warung atau pasar, karena target market kita selalu ada didaerah seperti itu.

Apa saja kesalahan yang sering dilakukan ketika menjalankan bisnis properti? Lalu, bagaimana cara menghindarinya?

Biasanya dia lupa menyisihkan uangnya untuk cadangan perawatan dan perbaikan gedung. Banyak sekali client yang mengeluhkan kostnya yang sepi. Padahal kesalahannya datang dari diri dia sendiri yang tidak menyisihkan uang untuk pemeliharaan bangunan.

Misalnya disaat kostnya bocor, tetapi karena dia tidak tinggal disitu mungkin akan diabaikan. Hal seperti ini membuat penghuni kost tidak nyaman, sehingga kost tersebut akan ditinggalkan. Biasanya saya punya cadangan sekitar 5 persen hingga 10 persen untuk perawatan kostan. Misalnya kita punya uang Rp1 juta, kita bisa sisihkan Rp100 ribu dari setiap pendapatan untuk merawat kostan. 

Kemudian, banyak pemilik yang tidak membuat aturan yang jelas kepada penghuni kost. Bahkan penjaga kost juga perlu diberi tahu apa saja aturan yang harus dipatuhi. Misalnya kasus client yang mendapati ada penghuni kost yang mencuri listrik karena membawa banyak barang elektronik.

Solusinya mengapa tidak dibuat sistem token listrik saja yang lebih jelas, agar dia bisa bayar sendiri. Ada pula pemilik kostan yang menghemat anggaran marketing. Padahal jika ingin kostannya ramai dan laku, dia harus berani mengeluarkan biaya marketing untuk menarik audiens.