Investasi Properti di Indonesia Diprediksi Lesu, Malaysia Jadi Solusi?

Pelemahan nilai tukar Rupiah dalam dua dekade terakhir terus menjadi sorotan. Ringgit (MYR) dulu hanya Rp2.000-an, kini melonjak ke Rp4.400 - Rp4.500.

Begitu pula dolar AS (USD) dulu berada di kisaran Rp8.000 - Rp9.000, kini menembus Rp18.000-an. Artinya, hanya dalam dua dekade, nilai Rupiah sudah anjlok lebih dari dua kali lipat terhadap Ringgit dan Dolar AS.

Pelemahan ini secara nyata terus menggerus kekayaan masyarakat. Ditambah anjloknya IHSG dan pemangkasan proyeksi pertumbuhan oleh IMF, menyimpan uang tunai kini sama halnya dengan membiarkan aset habis dimakan inflasi.

Sektor properti lokal pun tak kalah lesu. Data Bank Indonesia (BI) mencatat transaksi perumahan Kuartal I 2026 anjlok 25,67% secara tahunan. Situasi ini diperparah oleh kenaikan suku bunga acuan BI menjadi 5,25% pada 20 Mei 2026 yang otomatis mendongkrak bunga KPR dan menekan sentimen pasar.

Lalu, apakah properti lokal masih menjadi jalan keluar? Di kalangan investor kelas atas, konsensus pahit terbentuk, jika tujuannya mencetak keuntungan (making money), pasar Indonesia kini dinilai sudah tidak lagi sepadan.

Jebakan Sistematis Properti Lokal

Ekosistem properti dalam negeri makin kehilangan daya tariknya akibat fundamental yang timpang. Suku bunga KPR bertengger di rata-rata 12%, sementara imbal hasil sewa (rental yield) riil stagnan di angka 3% hingga 5%. Secara matematis, pendapatan sewa mustahil menutup beban kredit bulanan.

Terlebih, instrumen high-rise seperti apartemen di Indonesia sudah menjadi rahasia umum kerap berakhir sebagai aset mati. Harga cenderung stagnan dan pembeli hampir tidak menikmati pertumbuhan nilai aset (capital gain).

Baca Juga: Andalkan Rumah Second, Pasar Properti Dinilai Masih Bergairah Tahun ini

Malaysia: Anomali Pasar yang Digerakkan oleh Data

Ketika instrumen lokal tidak lagi rasional, diversifikasi lintas negara dianggap menjadi keharusan strategis. Malaysia pun muncul sebagai anomali yang dianggap sangat ramah terhadap investor asing (foreign-friendly). 

Menurut Faizul Ridzuan, CEO FAR Capital, ada beberapa perbedaan fundamental yang sangat kontras, yaitu:

• Beban suku bunga: Sangat rasional di kisaran 4% (dibandingkan Indonesia 12%).
• Skema pembayaran & proteksi: Sistem progresif (bayar sesuai progres fisik bangunan) dan pengembang yang gagal langsung di-blacklist otoritas.
• Rental yield: Solid di 5% - 8%, sehingga sewa dapat menutup cicilan penuh.
• Kepemilikan: WNI dapat memiliki properti dengan titel Freehold (Setara SHM).
• Keuntungan mata uang: Ringgit jadi mata uang terkuat di Asia dengan apresiasi hingga 14% sejak 2022. Tercatat, Rupiah juga sudah melemah lebih dari 60% terhadap Ringgit sejak tahun 2000.
• Stabilitas harga: Harga properti (hartanah) sangat stabil, di mana kenaikannya sudah mencapai lebih dari 4 kali lipat semenjak tahun 2000.

Berbeda dengan Indonesia, high-rise di Malaysia konsisten mencetak untung. Sebagai contoh, Faizul memberikan dua bukti nyata development high-rise, yakni di kawasan Medini di Iskandar Puteri, Johor dan Desa Park City di Kuala Lumpur dari hasil riset presisi.

Khusus proyek Medini, arus kasnya pun sehat. Harga sewa melonjak dari RM1.300 menjadi RM2.800 (yield lebih dari 8%), mencetak cash flow positif bersih di atas RM500 (Rp2,15 juta) per bulan. Di Kuala Lumpur, Desa Park City mencetak total pengembalian fenomenal hingga 105,0% berkat penguatan kurs.

Fakta ini membuktikan apartemen di Malaysia aktif bergerak naik. Namun, Faizul mengingatkan bahwa investor tetap harus masuk di posisi harga yang tepat karena jika asal beli tanpa data sama dengan mengundang kerugian.

"Kedua kawasan ini memiliki ekosistem yang sudah sangat matang. Namun, imbal hasil investasi yang maksimal hanya bisa dicapai jika investor masuk di posisi harga yang tepat," ungkap Faizul.

Penggunaan Data untuk Membeli Properti yang Benar di Malaysia

Membeli properti menggunakan emosi hanya akan memicu rugi. Mereka yang menang di Malaysia adalah yang berinvestasi menggunakan data.

Berangkat dari hal itu, FAR Capital hadir membantu investor Indonesia. Melalui 8 filter ketat, FAR Capital mengupayakan para investor dan pembeli terhindar dari properti overpriced. Hasilnya, banyak yang sudah sukses membeli aset hingga 40% lebih murah dibandingkan harga warga lokal.

"Di tahun 2026 ini, kami menyadari makin tingginya permintaan dari investor Indonesia yang ingin melindungi dan mengembangkan kekayaan mereka. Memang sangat menantang bagi investor lokal untuk menemukan properti yang memenuhi dua kriteria utama: menghasilkan arus kas yang positif atau memberikan kenaikan nilai aset yang bagus. Saya percaya Malaysia bisa menjadi solusinya," jelas Faizul.

Lebih dari sekadar instrumen investasi, kepemilikan properti di Malaysia tidak hanya memberikan akses hak milik permanen, tetapi juga bisa memberikan residensi bagi investor beserta keluarganya, hingga izin untuk membuka perusahaan (PT) dan bekerja di Malaysia di bawah program resmi MM2H (Malaysia My Second Home).