Pasang Kuda-kuda di Pusat Bisnis

WE Online, Jakarta - Kondisi perekonomian yang sedang kurang sehat sekarang ini tak menyurutkan semangat para pengembang properti untuk membentangkan rencana. Mereka memetakan pusat-pusat pertumbuhan properti di masa mendatang.

Sektor properti yang diharapkan mampu berkontribusi besar terhadap pertumbuhan ekonomi nasional tampaknya larinya tak sekencang pada periode-periode sebelumnya. Jika mengacu pada data Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI) secara kuartalan, angka pertumbuhan penjualan properti pada kuartal II-2015 hanya mencapai 10,%. Padahal, pada kuartal I-2015, penjualan berada di level 26,2%. Penjualan properti menengah ke atas juga berpotensi turun hingga 50% pada semester II-2015 jika keadaan tidak juga berubah.

PT Synthesis Karya Pratama, salah satu pengembang properti nasional, tetap optimistis dapat menumbuhkan penjualannya. Perseroan berencana meluncurkan proyek properti residensial di daerah premium di Jl. Gatot Subroto, Jakarta Selatan. Tampaknya perseroan akan mengubah pola pengembangan properti di wilayah tersebut yang umumnya bertemakan bisnis. Di atas lahan seluas 1,5 hektare, Synthesis Karya Pratama berencana membangun satu tower apartemen, satu tower perkantoran, dan satu tower komersial yang mengusung konsep mix-used development dengan total investasi ditaksir mencapai Rp3,5 triliun.

Direktur Synthesis Karya Pratama Julius J Warouw mengatakan proses pembangunannya sendiri baru akan dimulai pada pertengahan tahun 2016, tetapi proses penjualannya sudah mulai dilakukan saat ini. Gatot Subroto, yang notabene wilayah Grade A, dipilih dalam pengembangan bisnis perseroan  mengingat di kawasan tersebut banyak dibangun perkantoran dan area komersial. Jadi, hadirnya kawasan residensial di wilayah ini akan menjadi pelengkap  pengembangan properti berkelanjutan di area Gatot Subroto dan sekitarnya. "Wilayah Gatot Subroto merupakan kawasan potensial, mengingat lebar jalan yang lebih besar dari jalan-jalan protokol lainnya. Kemudian infrastruktur tol yang sudah memadai dan juga tingginya aktivitas bisnis di wilayah itu," kata Julius.

Sebagai salah satu strategi penjualannya, perseroan menjual produk propertinya di bawah harga yang ditetapkan pemerintah. Hal yang sangat jarang dilakukan oleh perusahaan properti umumnya. Harga jual tower residensial dibanderol Rp38 juta per meter persegi atau 40% lebih rendah dari harga yang ditetapkan pemerintah. Padahal apabila mengacu pada data Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pada 2014, harga jual lahan di wilayah tersebut sudah mencapai Rp59 juta per meter persegi. NJOP pada 2014 di wilayah tersebut mengalami kenaikan 111% dibandingkan pada 2013 yang hanya mencapai Rp28 juta per meter persegi. "Mengapa pemerintah menaikkan NJOP sampai segitu di wilayah tersebut, dengan segala moda transportasi seperti MRT, LRT, busway, ini akan menjadi akses tepat untuk menuju Jakarta bagi masyarakat. Ini seperti permata yang belum digosok," tambah Julius.

Wilayah Gatot Subroto, kata Julius, akan dijadikan business hub layaknya wilayah Jl.  Jend. Sudirman dan Jl. M.H. Thamrin. Hal tersebut tentunya menjadi nilai tambah tersendiri bagi pengembangan properti perseroan.

Optimisme penjualan perseroan itu beralasan. Pasalnya, Synthesis Karya Pratama mengaku sudah memiliki beberapa komitmen pembelian dari calon pembeli yang sebelumnya juga sudah menggunakan produk properti perseroan. Beberapa portofolio properti perseroan, di antaranya, Apartemen Bassura City di wilayah Jakarta Timur, Kalibata City, Casablanca Mansion, Plaza Semanggi, Urbana Place, Bali Nusa Dua Hotel, Synthesis Residence Kemang, Festival Citylink Bandung, Prajawangsa City, Lavanda Residence, dan De Oaze.

Pengembang lainnya yang juga sudah masuk ke wilayah premium PT Ciputra Property Tbk (CTRA) bernama Raffles Residence and Hotel. Proyek yang berlokasi di Jl. Satrio, Jakarta Selatan, itu terdiri dari satu menara yang merupakan kombinasi antara Raffles Apartment dan Raffles Hotel. Satu unit apartemen Raffles memiliki luasan 470 meter persegi yang dibanderol Rp33 miliar per unit atau Rp70,2 juta per meter persegi. Kemudian, proyek milik KG Global Development yang berada di Jl. Gatot Subroto, Jakarta Selatan, bernama Regent Residence, juga digabung dengan hotel bintang lima skala internasional yaitu Regent Hotel. Harga satu unit apartemen di Regent Residence dipatok Rp69 juta per meter persegi.

Pendiri Ciputra Group, Ciputra, mengatakan di tengah pelemahan ekonomi yang terjadi seperti saat ini, pengembang harus terus berekspansi untuk mengantisipasi booming properti di masa yang akan datang. Namun, langkah yang dilakukan tetap harus terukur. "Selain konsolidasi, ekspansi juga harus dilakukan," katanya.

Jika sektor properti terganggu oleh pelemahan ekonomi, efek turunannya akan sangat luas. Maklum, terdapat sekitar 150 industri yang terkait dalam bisnis tersebut. Oleh karena itu, properti harus dipelihara dengan baik. "Tetapi kalau masalah properti, misalnya, tentang pajak, DP, UU pemilikan asing, tidak dibenahi, ya percuma," ujarnya.

Pengembang lain yang juga masuk ke wilayah CBD adalah PT Agung Sedayu Group proyek The Langham Residence and Hotel yang berlokasi di SCBD, Jakarta Selatan. Satu unit apartemen berluaskan 350-523 meter persegi itu dibanderol Rp79,8 juta per meter persegi. Satu lagi apartemen premium yang sedang berjalan konstruksinya adalah Casa Domain yang dikembangkan oleh konsorsium tiga perusahaan yaitu Salim Group, Kerry Group, dan Lyman Group. Apartemen yang terhubung dengan Shangri-La Hotel tersebut dipasarkan Rp53,9 juta per meter persegi.

Sementara itu, konsultan properti Cushman & Wakefield Indonesia dalam risetnya memproyeksikan pasar perkantoran di kawasan pusat bisnis (central business district/CBD) Jakarta akan mengalami penurunan pada semester II-2015. Dalam periode ini, pasokan baru terus bermunculan dalam dua tahun ke depan sehingga menimbulkan adanya ruang kosong dalam jumlah besar. Transaksi untuk unit besar pun diprediksi sangat terbatas pada kuartal III-2015 karena mayoritas penyewa lebih memilih untuk bersikap melihat dan menunggu terhadap kondisi perekonomian global dan nasional.

Saat ini, pasokan ruang perkantoran di pusat bisnis Jakarta berjumlah sekitar 4,79 juta meter persegi, dan diproyeksikan suplai sebesar  608.000 meter persegi akan masuk pada kuartal III-2015. Ini merupakan suplai terbesar yang pernah tercatat di pasar perkantoran CBD Jakarta.

Associates Director Colliers International Ferry Salanto mengatakan kebutuhan pasokan perkantoran dan hunian di wilayah CBD Jakarta dalam beberapa tahun ke depan akan terus meningkat seiring dengan membaiknya infrastruktur transportasi. Adanya integrated transportation seperti Light Rapid Transit (LRT) yang saat ini sedang dibangun akan menjadi katalis bagi perkembangan properti di jantung Ibu Kota. "Artinya, macet bukan lagi menjadi problem," katanya kepada Warta Ekonomi.

Namun, jika dilihat dari kondisi saat ini, bisa jadi pengembang melakukan ekspansi di wilayah CBD hanya sebagai tes pasar. Ferry menambahkan, realisasinya nanti tergantung kondisi perekonomian. Oleh karena itu, jika dilihat saat ini saja belum banyak tenant yang melakukan ekspansi, padahal pasokannya terus bertambah, maka ke depannya diprediksi akan terdapat banyak ruang perkantoran yang tersedia. Hal itu tentu saja akan menambah berat persaingan di antara pengembang untuk mendapatkan tenant.

Ferry menggambarkan kondisi properti pada tahun depan akan berjalan moderat. Stimulus yang diberikan melalui Paket Kebijakan Ekonomi yang baru saja diluncurkan oleh pemerintah sangat tergantung pada implementasinya. Jika eksekusi kebijakannya berjalan baik dan benar, bukan tidak mungkin sektor properti pada tahun 2016 akan bersinar lebih terang. "Kalau pertumbuhan ekonomi membaik, properti juga akan membaik," ujar Ferry.

Sumber: Majalah Warta Ekonomi Edisi 20