Sengketa Pipa Limbah Jababeka-MAP, Alarm Kepastian Investasi di Kawasan Industri

Sengketa lahan antara PT Mastertama Adhi Propertindo (MAP) dan PT Jababeka Infrastruktur terkait jalur pipa limbah di kawasan industri Cikarang Barat, Kabupaten Bekasi, tidak hanya menjadi persoalan hukum pertanahan semata. Konflik ini juga memunculkan perhatian terhadap kepastian investasi dan keberlanjutan infrastruktur di kawasan industri.

“Dalam konteks hukum pertanahan, kepemilikan yang telah bersertifikat memberikan dasar yang kuat, namun setiap pemanfaatan oleh pihak lain tetap harus memiliki landasan yang jelas,” ujar Pengacara MAP, Razi Mahfudzi saat ditemui di Polda Metro Jaya, Kamis 7 Mei 2025.

Baca Juga: Purbaya Siapkan Pendampingan Hukum untuk Dirjen Bea Cukai

Perkara yang kini telah memasuki tahap penyidikan tersebut memperlihatkan adanya dinamika antara kepemilikan lahan yang telah bersertifikat dengan keberadaan utilitas lama yang telah beroperasi selama puluhan tahun. Di satu sisi, MAP mengantongi Sertifikat Hak Milik (SHM) atas lahan yang disengketakan.

Secara kronologis, sengketa ini berakar dari keberadaan pipa limbah yang telah terpasang di bawah tanah milik MAP. Tidak main-main, jalur pipa limbah melewati 11 bidang tanah dengan luas 1293 meter2. Pipa memiliki lebar tiga meter dengan panjang sekitar 432 meter.

Konflik mencuat pada 2022 ketika MAP meminta relokasi pipa karena masuk dalam rencana pembangunan, namun negosiasi terkait skema sewa maupun kompensasi tidak mencapai kesepakatan hingga berujung pada somasi dan proses hukum.

Razi Mahfudzi mengungkapkan, PT Jababeka Infrastruktur dan PT MAP sudah melakukan pembahasan mengenai rencana kompensasi dan perjanjian sewa menyewa pada 13 Februari 2023. Kala itu, kedua belah pihak sepakat menuangkan perjanjian kerjasama pemanfaatan lahan dalam nota kesepahaman. Dan akan menyelesaikan nota kesepahaman paling lambat 2 bulan.

Namun, upaya tersebut masih belum menjadi kesepakatan. MAP sudah mengirimkan surat permohonan tindak lanjut kepada Jababeka perihal rencana penandatanganan Perjanjian Sewa Menyewa Tanah dan konfirmasi nilai kompensasi sebanyak 39 kali tapi tidak kunjung mendapatkan jawaban. Hingga akhirnya MAP memutuskan mengambil langkah hukum.

MAP juga diketahui telah melaporkan pihak Jababeka Industrial ke Polda Metro Jaya terkait dugaan penyerobotan tanah dan penggunaan lahan tanpa izin sebagaimana tertuang dalam Surat Tanda Penerimaan Laporan Nomor: STTLP/B/6617/X/2024/SPKT/POLDA METRO JAYA tertanggal 31 Oktober 2024. 

Kondisi ini memunculkan pertanyaan mengenai bagaimana posisi infrastruktur eksisting ketika terjadi perubahan kepemilikan lahan. Dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 (PP 18/2021), negara menegaskan pentingnya kepastian hukum atas tanah melalui sistem sertifikasi yang terdaftar.

“Dalam praktiknya, penggunaan lahan tanpa dasar perjanjian yang jelas dapat menimbulkan konsekuensi hukum, termasuk potensi kewajiban kompensasi. Namun tentu hal ini perlu dilihat secara utuh dalam proses hukum yang berjalan,” kata Razi Mahfudzi.

Relokasi pipa limbah, misalnya, bukan hanya persoalan hukum, tetapi juga teknis dan ekonomi yang dapat berdampak pada banyak pihak, termasuk pelaku industri di kawasan tersebut.

Di sisi lain, perbedaan valuasi kompensasi antara para pihak juga menjadi salah satu faktor yang memperpanjang proses negosiasi. Dalam kondisi seperti ini, penyelesaian yang mempertimbangkan aspek hukum sekaligus keberlangsungan operasional menjadi tantangan tersendiri.

“Perbedaan nilai kompensasi merupakan hal yang wajar dalam proses negosiasi. Namun, aspek legalitas kepemilikan tetap menjadi salah satu rujukan penting dalam menentukan posisi para pihak,” jelas Razi Mahfudzi.

Kasus ini sekaligus menjadi refleksi bagi pengelolaan kawasan industri, khususnya terkait perencanaan dan legalitas lintasan infrastruktur utilitas yang melibatkan berbagai bidang tanah dengan status kepemilikan yang dapat berubah.

Hingga saat ini, proses hukum antara kedua pihak masih berlangsung. Upaya konfirmasi kepada pihak Jababeka Infrastruktur belum memperoleh tanggapan. Sementara itu, pihak MAP melalui kuasa hukumnya menyatakan tetap membuka ruang penyelesaian sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

Baca Juga: Dirjen Djaka Budi Terseret Kasus Korupsi, Bea Cukai: Kami Hormati Proses Hukum

“Pada prinsipnya, kepastian hukum menjadi landasan utama. Namun penyelesaian yang konstruktif dan memberikan kepastian bagi semua pihak tentu tetap diharapkan,” tutup Razi Mahfudzi.