Investasi Properti di Indonesia Diprediksi Lesu, Malaysia Jadi Solusi?

Pelemahan nilai tukar Rupiah dalam dua dekade terakhir terus menjadi sorotan. Ringgit (MYR) dulu hanya Rp2.000-an, kini melonjak ke Rp4.400 - Rp4.500.

Begitu pula dolar AS (USD) dulu berada di kisaran Rp8.000 - Rp9.000, kini menembus Rp18.000-an. Artinya, hanya dalam dua dekade, nilai Rupiah sudah anjlok lebih dari dua kali lipat terhadap Ringgit dan Dolar AS.

Pelemahan ini secara nyata terus menggerus kekayaan masyarakat. Ditambah anjloknya IHSG dan pemangkasan proyeksi pertumbuhan oleh IMF, menyimpan uang tunai kini sama halnya dengan membiarkan aset habis dimakan inflasi.

Sektor properti lokal pun tak kalah lesu. Data Bank Indonesia (BI) mencatat transaksi perumahan Kuartal I 2026 anjlok 25,67% secara tahunan. Situasi ini diperparah oleh kenaikan suku bunga acuan BI menjadi 5,25% pada 20 Mei 2026 yang otomatis mendongkrak bunga KPR dan menekan sentimen pasar.

Lalu, apakah properti lokal masih menjadi jalan keluar? Di kalangan investor kelas atas, konsensus pahit terbentuk, jika tujuannya mencetak keuntungan (making money), pasar Indonesia kini dinilai sudah tidak lagi sepadan.

Jebakan Sistematis Properti Lokal

Ekosistem properti dalam negeri makin kehilangan daya tariknya akibat fundamental yang timpang. Suku bunga KPR bertengger di rata-rata 12%, sementara imbal hasil sewa (rental yield) riil stagnan di angka 3% hingga 5%. Secara matematis, pendapatan sewa mustahil menutup beban kredit bulanan.

Terlebih, instrumen high-rise seperti apartemen di Indonesia sudah menjadi rahasia umum kerap berakhir sebagai aset mati. Harga cenderung stagnan dan pembeli hampir tidak menikmati pertumbuhan nilai aset (capital gain).

Baca Juga: Andalkan Rumah Second, Pasar Properti Dinilai Masih Bergairah Tahun ini

Malaysia: Anomali Pasar yang Digerakkan oleh Data

Ketika instrumen lokal tidak lagi rasional, diversifikasi lintas negara dianggap menjadi keharusan strategis. Malaysia pun muncul sebagai anomali yang dianggap sangat ramah terhadap investor asing (foreign-friendly). 

Menurut Faizul Ridzuan, CEO FAR Capital, ada beberapa perbedaan fundamental yang sangat kontras, yaitu:

• Beban suku bunga: Sangat rasional di kisaran 4% (dibandingkan Indonesia 12%).
• Skema pembayaran & proteksi: Sistem progresif (bayar sesuai progres fisik bangunan) dan pengembang yang gagal langsung di-blacklist otoritas.
• Rental yield: Solid di 5% - 8%, sehingga sewa dapat menutup cicilan penuh.
• Kepemilikan: WNI dapat memiliki properti dengan titel Freehold (Setara SHM).
• Keuntungan mata uang: Ringgit jadi mata uang terkuat di Asia dengan apresiasi hingga 14% sejak 2022. Tercatat, Rupiah juga sudah melemah lebih dari 60% terhadap Ringgit sejak tahun 2000.
• Stabilitas harga: Harga properti (hartanah) sangat stabil, di mana kenaikannya sudah mencapai lebih dari 4 kali lipat semenjak tahun 2000.