Tujuan hingga Tantangan Penyediaan Rumah untuk Milenial dan MBR

Memiliki rumah menjadi salah satu tujuan utama masyarakat dalam mengumpulkan pundi-pundi uangnya, tak terkecuali untuk milenial dan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Namun, dalam kondisi seperti ini, keuangan yang belum stabil menjadi permasalahan yang akan dihadapi oleh pengganti generasi X ini.

Staf Khusus Menteri Bidang Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Iskandar Saleh mengatakan, memiliki rumah menjadi salah satu prioritas utama bagi generasi milenial.

Baca Juga: Penuhi Kebutuhan Rumah, Erick Thohir Minta ini ke BTN

Meski begitu, menggapai prioritas tersebut bukanlah sesuatu yang mudah. Saleh menyebut ada beberapa faktor yang menghambat milenial untuk dapat memiliki rumah sendiri.

"Penyediaan uang muka menjadi kendala utama yang dihadapi sebesar 54 persen, harga properti 29 persen, dan belum siap membeli properti 24 persen," ujar Saleh dalam acara webinar berjudul Properti sebagai Lokomotif PEN, Kamis (10/3/2022).

Guna mempermudah milenial mendapatkan rumah, pemerintah turut hadir dengan memberikan beberapa kebijakan ataupun stimuls pada tahun 2022. "Kebijakan atau stimulus tahun 2022 mencangkup antara lain bantuan pembiayaan perumahan melalui program FLPP 200 ribu unit, program SBUM bantuan uang muka 200 ribu unit, BP2BT 312 unit, Tapera 100 ribu unit, dan SMF 10 ribu unit," ujarnya.

Selain itu, pemerintah juga memberikan fasilitas PPN-DTP yang diatur dalam Peratuan Menkeu atau diskon pajak hingga 50 persen untuk rumah dengan harga maksimal Rp2 miliar dan 25 persen dengan rumah maksimal Rp5 miliar.

Begitupun dengan adanya kebijakan penetapan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) sebesar 3,5 persen yang merupakan suku bunga acuan terendah yang pernah ada.

"Keempat, relaksasi LTV atau FTV sampai dengan FTV ratio sampai dengan 100 persen atau DP 0 persen. Kelima, relaksasi aset tertimbang menurut risiko sektor proprrti menjadi 20 persen sampai dengan 35 persen sesuai dengan LTV dan FTV yang diberlakukan," ungkapnya.

"Yang keenam, pemberian masa transisi penerbitan persetujuan bangunan gedung bagi pemerintah daerah yang belum memiliki peraturan daerah PBG," imbuhnya.

Tantangan Pembiayaan Milenial dan MBR

Kondisi masyarakat Indonesia yang sebagian besar masuk ke dalam kelompok MBR dan penduduk milenial menjadikan tantangan sendiri bagi pemerintah ataupun perusahaan sektor properti untuk memberikan pembiayaan perumahan untuk masyarakat.

Direktur Sekuritisasi dan Pembiayaan Sarana Multigriya Finansial (SMF) Heliantopo mengatakan, terdapat beberapa insiatif yang telah dan akan dilakukan oleh SMF untuk mengakselerasi hunian bagi MBR dan milenial.

"Jadi milenial ini kami lihat potensinya sangat besar dan ini ada peluang untuk bisa bertempat tinggal pertama. Beberapa hal yang telah dan akan kami lakukan yang pertama terkait program KPR FLPP. Kami bekerja sma dengan Tapera, SMF ditugaskan untuk menyediakan 25 persen dari KPR FLPP," ujar Heliantopo.

Untuk mendorong hal tersebut, perseroan juga mengimplementasi pembiayaan mikro yang bekerja sama dengan PMN sebagai bentuk dukungan terhadap penguatan ekonomi informal.

Heliantopo mengatakan, ini satu hal yang menarik untuk sektor informal, khususnya masyarakat dalam desil 2 atau 3 di mana mereka membutuhkan pembiyaan mikro untuk membenahi rumah, meningkatkan kelayakannya.

"Ini merupakan suatu program yang kami ciptakan dalam rangka memingkatkan kelayakan tempat tinggal bagi nasabah MBR," ujarnya.

Selain itu, SMF juga melakukan penjajakan pembiayaan KPR/KPA, dan KPR indent dengan menargetkan pasar milenial dan kredit konstruksi bagi developer sebagai bentuk implementasi perluasan mandat perseroan.

"SMF mendapatkan mandat dari yang sebelumnya hanya refinancing atau pembiayaan terhadap KPR rumah siap huni sekarang sudah diperluas pembiayaan, baik itu untuk konstruksi, mikro perumahan, KPR indent kemudian sudah dieksplorasi sewa beli dan pembiayaan lainya terkait biaya perumahan sudah dibuka. Ini sedang dalam masa persiapan dan penjajakan mudah-mudahan bisa membantu mengakselerasi hunian bagi milenial dan MBR," jelasnya.

Bukan hanya itu saja, tantangan lain juga dihadapi oleh developer, di mana upaya pemerintah dalam mendorong masyarakat memiliki hunian pribadi dengan program rumah untuk MBR dinilai perlu memperhatikan developer.

Wakil Direktur Utama Perum Perumnas Ono Febrianto Raharjo mengatakan, kebijakan pemerintah dalam program perumahan MBR dinilai sudah cukup terasa insentifnya bagi pembeli.

Hal berbeda dirasakan oleh para developer perumahan MBR yang masih belum merasakan dampak dari program tersebut.

"Perumahan MBR kebijakan ini banyak tujuannya ke end user, tapi pengembang ini belum begitu terasa insentif pemerintah. Untuk MBR seperti bunganya 5 persen dan jangka waktu hingga 20 dan 25 tahun terus untuk pengembangnya apa? Kami sebagai developer memang perlu stimulus untuk menunjukkan supply-nya seperti apa," ujar Ono.Ono mengatakan, berbicara MBR untuk pembeli menurutnya sudah sangat sempurna dimulai dari uang muka 1 persen, bantuan uang muka, dan bunganya 5 persen.

"Untuk sisi supply, yaitu developer berlomba ke sana karena untuk kami bicara nilai ekonomis mengembangkan MBR dan high rest kalau sama-sama jalan kan tentu saja marginnya lebih besar high risk. Jadi perlu ada fasilitas untuk pengembang," ujarnya.

Keinginan Milenial

Direktur Paramount Land, M Nawawi, menyebut ada beberapa kriteria yang menjadi fokus milenial dalam memiliki hunian. Hal tersebut diketahui setelah adanya riset sederhana yang dilakukan oleh calon pembeli ataupun pembeli properti milik Paramount Land.

Adapun keingingan yang mayoritas diungkapkan oleh kaum milenial di antaranya adalah lokasi yang tidak terlalu jauh dengan perkotaan.

"Berdasarkan riset kecil-kecilan terkait keinginan milenial itu yang pertama mereka selalu mengatakan lokasi tidak harus di tengah kota karena memang terkait dana yang dimiliki, kemudian terkait fasilitas dan akses yang membuat dia bisa memilih Paramount Petals," ujar Nawawi dalam acara webinar berjudul Properti sebagai Lokomotif PEN, Kamis (10/3/2022).

Nawawi mengatakan, karakteristik lain dari milenial adalah butuh ruang terbuka dan konsep green menjadi salah satu hal yang diincar. "Milenial butuh ruang terbuka kemudian konsep green itu benar dan sejalan dengan yang kami terapkan di Paramount Petals ini bahwa memang green menjadi konsep terbuka," ujarnya.

Selain itu, teknologi rumah dan lingkungan yang cerdas juga menjadi catatan kaum milenial, begitupun dengan fasilitas yang tersedia di daerah hunian seperti rumah sakit maupun sekolah dasar.

"Saya juga melihat fasilitas akan rumah sakit, sekolah itu merupakan hal yang penting ini bisa menjadi catatan buat PUPR betapa pentingnya fasilitas TK, SD, kemudian milenial maunya multifungsi dan sederhana. Kalau bisa ruang tengah bisa dimanfaatkan multifungsi dan lebih fleksibel," jelasnya.

Sebagai informasi, dalam 24 bulan terakhir masa pandemi perseroan mengalami peningkatan penjualan 43 persen dari 2019 dan kemudian di 2020 sejalan dengan pertumbuhan yang terjadi sampai dengan hari ini kenaikan penjualan 88 persen.

"Sepanjang 2020 kami mencatat 1.085 unit kemudian di 2021 ada 2.052 unit yang menjadi catatan adalah 500 unit di antaranya masuk ke dalam rumah millennials," tutupnya.

Potensi Angkat Ekonomi

Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Persatuan Perusahaan Real Estat Indonesia (DPP REI) Paulus Totok Lusida mengungkapkan besarnya potensi mileinal untuk sektor properti di beberapa tahun mendatang.Potensi tersebut tidak terlepas dari mayoritas milenial telah memiliki penghasilan sendiri dan lebih mumpuni dalam konteks edukasi.

"Potensi milenial untuk properti sangat besar karena mayoritas sekarang berpenghasilan, memang milenial lebih mumpuni edukasinya secara rata-rara sehingga mereka lebih stabil dalam penghasilan dan mereka kebanyakan selama ini belum memiliki hunian," ujar Totok.

Totok mengatakan, dalam laporan penjualan REI menunjukan bahwa harga yang dilirik oleh kaum milenial berkisar antara Rp500 juta hingga Rp1 miliar.

Hal tersebut menurutnya yang membuat pemerintah menerapkan PPN DTP di bawah Rp2 miliar. Pasalnya, pada range tersebutlah hunian yang paling banyak diminati oleh kaum milenial yang notabene menjadi penyumbang terbesar penduduk Indonesia.

"PPN DTP Rp2 miliar ke bawah karena Rp2 miliar ke bawah yang paling diminati sehingga multiplier effect timbul untuk usaha lain sehibgga pemulihan ekonomi nasional bisa tercapai," ujarnya.

Dengan begitu, Totok mengungkapkan tantangan bagi developer saat ini adalah bagaimana menangkap peluang pasar yang sesuai dengan kebutuhan milenial.

"Milenial sekarang terbesar itu di bawah Rp1 miliar yang mencapai 80 persen (keseluruhan pelanggan)," jelasnya.

Dorongan BUMN

Menteri Badan Usaha Milik Negara (BUMN), Erick Thohir menilai perlu adanya one stop solution agar kebutuhan perumahan bisa terpenuhi tidak hanya untuk milenial tetapi juga juga generasi Z atau Gen Z. Pasalnya, perumahan merupakan masalah krusial di seluruh dunia, termasuk Indonesia dengan populasi lebih dari 273 juta jiwa.

“Kita tidak bicara lagi milenial tapi juga Gen Z yang jumlahnya 53 persen dari total penduduk yang mengalami disrupsi teknologi, lapangan pekerjaan berubah, kesempatan berusaha berubah. Pemerintah harus dan pasti hadir agar Gen Z mendapat fasilitas terbaik tidak hanya bagi pekerjaannya tapi juga rumah tinggal sebagai kebutuhannya,” ujar Erick.

Untuk menciptakan hal tersebut, Erick mendorong sinergisitas BTN, Perumnas, KAI, BUMN Karya bahkan PLN dan Telkom untuk memberikan one stop solution kepada Gen Z untuk mendapatkan kemudahan tidak hanya untuk perumahan tapi juga dalam melakukan pekerjaan.

“Solusi yang ditawarkan ini bagaimana kita menyinergikan tanah yang disediakan oleh PT Kereta Api, Perumnas yang membangun dibantu oleh BUMN Karya, BTN yang memberikan financing dibantu oleh Jasa Keuangan, PLN dan Telkom bersinergi memberikan solusi yang terbaik,” ujarnya.

Dengan adanya sinergi, maka dapat memberikan sesuatu yang nyata kepada Gen Z yang hari ini sangat membutuhkan, tidak hanya perumahan yang affordable harganya, tapi juga efisiensi dalamkesehariannya di mana saat bekerja mereka dapat mengakses fasilitas transportasi yang mempermudah pekerjaannya.

“Saya mengucapkan terima kasih kepada seluruh kementerian yang telah memastikan hal-hal ini terjawab, saya mengucapkan terima kasih kepada seluruh Direksi dan Komisaris BUMN yang percaya bahwa konsep perumahan ini bisa jalan, karena ini sebagai pilot project, baru tiga yang saya lihat, kalau ini bisa menjadi di puluhan tempat, ini akan menjadi solusi yang baik," ungkapnya.

Sementara itu, Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Haru Koesmahargyo mengatakan, Bank BTN siap bersinergi dengan Perum Perumnas dan BUMN lainnya untuk mendukung pemenuhan rumah bagi milenial.

Salah satunya dengan mewujudkan impian milenial memiliki hunian yang berkonsep Transit Oriented Development atau TOD.

“Ada peluang yang sangat besar dalam menjembatani gap antara permintaan dan penawaran akan perumahan yang layak pada segmen milenial ini,” ujar Haru.

Menurut Haru, sesuai dengan mandat dari Menteri BUMN, Bank BTN akan bersinergi dengan BUMN lain, khususnya BUMN karya memastikan pasokan hunian bagi milenial terpenuhi.

Untuk mendorong penyaluran KPR ke generasi milenial, Haru menilai diperlukannya dukungan dari seluruh stakeholder, mulai dari pemerintah dengan insentif dan kebijakan fiskal maupun moneter, Bank Indonesia, Otoritas Jasa Keuangan, asosiasi pengembang dan lain sebagainya.

Sebagaimana diketahui, BTN berhasil menyalurkan KPR Subsidi sebanyak 120.056 unit sepanjang 2021. Berdasarkan jumlah tersebut, dengan kata lain, perseroan telah mengeluarkan plafon kredit sebesar Rp18,4 triliun.

"Pada tahun 2021 BTN telah menyalurkan KPR Subsidi sejumlah 120.056 unit dengan total plafon kredit sebesar Rp18,4 triliun," ujar Haru.

Haru mengatakan, KPR Subsidi merupakan produk yang ditujukan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

"BTN secara konsisten mendorong pemenuhan kebutuhan pada segmen tersebut," ujarnya.

Sementara itu, untuk segmentasi kelompok milenial, Haru mencatat sepanjang 2021 perseroan telah berhasil menyalurkan pembiayaan untuk 128.806 unit rumah.

"Termasuk KPR Subisidi dan Non-Subsidi ke masyarakat dalam rentang usia milenial," jelasnya.

Untuk tahun 2022, perseroan menargetkan pertumbuhan KPR pada rentang 10 hingga 11 persen dengan tetap berfokus pada pemberli rumah pertama di segmen MBR dan Milenial.

Haru mengatakan, BTN juga dengan serius mengatasi kebutuhan rumah bagi milenial, yaitu melalui dukungan pembangunan perumahan milenial seperti TOD.Di samping itu, perseroan juga telah menyiapkan produk KPR khusus bagi masyarakat dalam rentang usia 21 hingga 40 tahun yaitu KPR Gaes for Millennial yang dilengkapi dengan fitur menarik untuk milenial.

"Pembayaran angsuran yang disesuaikan dengan kemampuan membayar masing-masing dan uang muka hingga 0 persen," ujarnya.

Haru berharap, dengan dukungan dan kemudahan tersebut, BTN dapat terus berperan serta dalam memenuhi kebutuhan rumah bagi seluruh masyarakat Indonesia.