Kisah Perusahaan Raksasa: Fannie Mae, Penguasa Utama Pasar Hipotek AS Bernilai USD3,5 Triliun

Di bawah Sam Husbands, yang memimpin asosiasi dari 1938 hingga 1948, Fannie Mae membeli 66.947 hipotek yang diasuransikan FHA dan menjual 49.048.

Pada 1949, Fannie Mae memperluas aktivitasnya dengan mencakup pinjaman jual beli yang dijamin oleh Administrasi Veteran (VA). Ketika para veteran kembali dari perang dan fenomena baby boom di AS sedang berlangsung, Fannie Mae lebih sibuk dari sebelumnya. 

Asosiasi papan atas ini membeli 133.032 hipotek pada 1950 dibandingkan dengan 6.734 pada 1948. Beberapa kritikus memandang pertumbuhan Fannie Mae dengan waspada, namun, menuduh bahwa perusahaan tersebut telah membawa pemerintah terlalu jauh ke dalam sektor swasta.

Sementara itu pada 1954, Kongres menanggapi dengan Undang-Undang Piagam Asosiasi Hipotek Nasional Federal, yang mengubah Fannie Mae menjadi perusahaan kepemilikan campuran. Departemen Keuangan AS menerbitkan saham preferen non-voting, dan saham biasa tanpa voting dijual kepada pemberi pinjaman hipotek, yang sekarang diharuskan memiliki saham untuk menjual hipotek kepada Fannie Mae. Fannie Mae diberi tanggung jawab atas bantuan khusus untuk hipotek tertentu ketika presiden atau Kongres memintanya, dan juga untuk pengelolaan hipotek yang diperoleh sebelum 1954.

Sepanjang 1950-an dan awal 1960-an Fannie Mae terus membeli dan menjual hipotek FHA dan VA. Tetapi pada 1966, pemberi pinjaman hipotek utama mengetahui diri mereka sendiri untuk sementara waktu tanpa sumber daya cair untuk membuat hipotek baru. 

Fannie Mae, hingga saat itu merupakan pemain yang relatif kecil di pasar sekunder karena dibatasi pada hipotek yang diasuransikan pemerintah (FHA dan VA), sehingga menjadi pembeli terbesar di pasar. Biaya meminjam cukup uang untuk membeli semua hipotek cukup tinggi sehingga laba Fannie Mae turun secara signifikan tahun itu. 

Pemberian pinjaman mereda pada akhir 1966, mengurangi tekanan pada Fannie Mae. Tetapi ketika dana hipotek menjadi langka lagi setahun kemudian, menjadi jelas bahwa perubahan besar diperlukan untuk memastikan kemakmuran Fannie Mae yang berkelanjutan.

Pada 1968, Fannie Mae memulai transisi dari kepemilikan campuran menjadi perusahaan swasta. Undang-undang Perumahan dan Pembangunan Perkotaan tahun 1968 membagi Fannie Mae lama menjadi dua perusahaan terpisah, meliputi pertama Fannie Mae baru melakukan aktivitas pasar hipotek sekunder seperti yang telah dilakukan sebelumnya, sementara perusahaan baru bernama Asosiasi Hipotek Nasional Pemerintah (GNMA) atau Ginnie Mae yang menjalankan fungsi bantuan khusus dan manajemen dari Fannie Mae lama, menjamin hipotek FHA dan VA. 

Saham preferen Departemen Keuangan telah dihentikan dan jadwal telah ditetapkan untuk saham biasa yang tidak memberikan suara untuk menjadi saham dengan hak suara. Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) mempertahankan kekuatan regulasi atas Fannie Mae yang baru. 

Aturan itu menyebut saham, kewajiban, atau sekuritas Fannie Mae lainnya harus disetujui oleh Sekretaris HUD. Sekretaris juga dapat meminta agar pembelian Fannie Mae dalam jumlah yang wajar sejalan dengan tujuan HUD untuk memastikan perumahan berkualitas bagi keluarga berpenghasilan menengah dan rendah.

Pada tanggal 2 Desember 1969, Presiden Richard Nixon memberhentikan Raymond H. Lapin sebagai ketua Fannie Mae. Sebagai seorang Demokrat, Lapin telah ditunjuk sebagai presiden asosiasi oleh Presiden Lyndon Johnson pada Juli 1967 dan mengawasi masa transisi Fannie Mae. 

Eks kepala Fannie Mae itu mengajukan gugatan di pengadilan federal yang mengklaim bahwa pemecatannya bermotif politik dan bahwa Nixon telah gagal menunjukkan alasan yang baik, tetapi pengadilan dua kali menolak untuk memulihkan Lapin. 

Pada Januari 1970, Oakley Hunter mengambil alih sebagai presiden perusahaan. Transisi Fannie Mae di bawah kontrol swasta selesai pada 21 Mei 1970. Dewan direksi yang baru memiliki 15 anggota, sepuluh dipilih oleh pemegang saham dan lima ditunjuk oleh presiden.

Sebagai perusahaan swasta, Fannie Mae harus menyesuaikan diri dengan semakin kompleksnya pasar hipotek sekunder. Pada 1972, perusahaan membeli hipotek konvensional pertamanya seperti hipotek yang tidak diasuransikan oleh FHA atau dijamin oleh VA. Dan, pada 1974, Fannie Mae mulai membeli kondominium dan hipotek pengembangan unit yang direncanakan. Fleksibilitas ini membuat perusahaan tetap menguntungkan hingga paruh pertama dekade 1970-an.

Saat suku bunga mulai naik pada 1979, Fannie Mae menghadapi periode paling kritis dalam sejarahnya. Karena perusahaan meminjam uang yang digunakannya untuk membeli hipotek melalui surat hutang dan catatan jangka pendek, perusahaan sangat rentan terhadap kenaikan suku bunga.