Kisah Perusahaan Raksasa: Fannie Mae, Penguasa Utama Pasar Hipotek AS Bernilai USD3,5 Triliun

Tingkat yang meroket di awal 1980-an membuat ketua baru Fannie Mae, David O. Maxwell, diuji. Maxwell menggantikan Hunter pada 1981, saat Fannie Mae merugi jutaan dolar karena meminjam dengan suku bunga tinggi untuk membayar hipotek dengan bunga yang lebih rendah.

Maxwell memulai beberapa program untuk mengalihkan sebagian dari risiko suku bunga kepada orang lain. Salah satunya adalah mulai membeli hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM), terutama karena banyak lembaga pemberi pinjaman utama beralih ke ARM. Suku bunga ARM bervariasi tergantung pada jika suku bunga naik, pemilik rumah membayar lebih banyak per bulan, jika mereka turun dia membayar lebih sedikit.

Fannie Mae juga mulai menjual sekuritas berbasis mortgage (MBS) pada 1981 untuk membantu membiayai pembelian hipoteknya dan menghasilkan pendapatan. Sekuritas ini merupakan investasi yang menarik karena lebih likuid daripada kumpulan hipotek yang dikemas biasa. 

Program Swap MBS Fannie Mae memungkinkan lembaga pemberi pinjaman untuk memperdagangkan pinjaman secara langsung kepada sekuritas yang lebih cair. Fannie Mae menjamin pembayaran bunga dan pokok sekuritas secara tepat waktu. Pada 1988, Fannie Mae telah menerbitkan lebih dari 140 miliar dolar AS dalam bentuk sekuritas beragun hipotek.

Pada 1985, Fannie Mae mendapatkan keuntungan lagi. Perusahaan telah selamat dari mimpi buruk suku bunga pada awal 1980-an dan telah memposisikan diri terhadap risiko suku bunga di masa depan melalui ARM dan MBS. Tahun itu, Fannie Mae mulai meminjam uang dari luar negeri untuk membiayai pembeliannya, karena pemotongan pajak sebesar 30 persen atas investasi asing telah dihapuskan. 

Melanjutkan untuk menanggapi perubahan di pasar pembiayaan rumah, Fannie Mae mulai memasarkan saluran investasi hipotek real estat (REMICs) pada 1987. Sekuritas ini dapat secara khusus disesuaikan dengan kebutuhan investor dalam hal tanggal jatuh tempo, memungkinkan Fannie Mae untuk menarik investor tidak secara tradisional tertarik dengan produk investasi terkait KPR.

Pada 1988 Fannie Mae merayakan 50 tahun pengabdiannya pada industri pembiayaan rumah tangga dengan rekor pendapatan 345 juta dolar AS dalam tiga kuartal pertama saja. Dari 400 miliar dolar AS yang telah dipompa Fannie Mae ke dalam industri hipotek nasional dalam setengah abad terakhir. Sementara 300 miliar dolar di antaranya datang setelah 1980. 

Di bawah kepemimpinan agresif Ketua David Maxwell, Fannie Mae menjadi lebih menguntungkan daripada sebelumnya. Yang menarik, pada 1988, Fannie Mae ditambahkan ke dalam indeks saham 500 Standard and Poor.

Pasar hipotek sekunder telah berubah secara dramatis sejak 1938, tetapi Fannie Mae telah menunjukkan ketangkasan yang luar biasa dalam beradaptasi dengan perubahan tersebut. Saat perusahaan besar seperti Sears dan Citicorp menjadi lebih aktif di pasar hipotek sekunder, Fannie Mae harus melanjutkan cara inovatifnya agar tetap kompetitif.

Pendapatan total Fannie Mae pada 1990 adalah 1,9 miliar dolar AS dengan 34 persen berasal dari fee dan pendapatan jasa lainnya serta 66 persen dari pendapatan investasi. Sebagian dari uang perusahaan disumbangkan ke Fannie Mae Foundation (FMF), yang didirikan pada 1979 dengan tujuan memberikan sumbangan amal. 

Pada 1991 FMF mengalokasikan lebih dari 50 persen dari hibahnya untuk program-program yang mendukung perumahan, pengembangan masyarakat, dan kepedulian sosial. Pada 1992, FMF memberikan hibah terbesarnya hingga saat ini, 5,5 juta dolar di antaranya untuk membantu mendirikan Pusat Nasional Perumahan Aman-Timah.

Fannie Mae meluncurkan "Opening Doors to Affordable Housing" yang diinisiasi pada 1991. Dalam waktu kurang dari dua tahun, perusahaan tersebut menghasilkan keuntungan 10 miliar dalam pembelian untuk perumahan berpenghasilan rendah dan sedang serta kebutuhan khusus.

Pada 1994, Fannie Mae memperluas prakarsa melalui Komitmen Triliun Dolar. Juga pada tahun itu, Fannie Mae melembagakan Kantor Kemitraan Inisiatif, sebuah program yang dirancang untuk menyatukan para pemain utama, termasuk pemberi pinjaman, pemerintah daerah dan kelompok nirlaba, pembangun, dan pengembang, untuk berupaya memperluas peluang persewaan dan kepemilikan rumah yang terjangkau di wilayah mereka.

Pertengahan 1990-an ditandai dengan lonjakan minat Kongres dalam kegiatan dan regulasi Fannie Mae dan Freddie Mac. Dan, pada 1995 Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) menetapkan tujuan baru pembiayaan untuk perumahan berpenghasilan rendah dan menengah Fannie Mae. Pada 1996, Fannie Mae menandai rekor pendapatan sepuluh tahun berturut-turut.

Pada 1998, Fannie Mae melewati titik tengah untuk memenuhi Komitmen Triliun Dolar. "Pinjaman hipotek adalah bisnis besar, dengan uang besar dan jumlah besar menjadi perbincangan setiap hari. Namun, seluruh industri memperhatikan pada bulan Maret 1994 ketika Fannie Mae mengumumkan inisiatif 1 triliun dolarnya, bersumpah untuk memberikan hipotek rumah kepada sepuluh juta keluarga, dengan fokus utama pada --peminjam yang berpenghasilan dan secara tradisional kurang terlayani," tulis Blaise Zerga untuk InfoWorld pada Mei.

Perbaikan teknologi seperti pembiayaan hipotek otomatis dengan aplikasi penjaminan emisi baru memungkinkan Fannie Mae membuat kemajuan pesat menuju tujuannya, menurut artikel tersebut. Fannie Mae memberikan perangkat lunak dan pelatihan kepada petugas pinjaman dari lembaga pemberi pinjaman. Hasilnya adalah proses pengajuan hipotek yang dipersingkat secara cepat.

James A. Johnson, yang telah membimbing Fannie Mae melalui dekade pertumbuhan, digantikan sebagai ketua dan CEO oleh Franklin D. Raines pada 1999. Fannie Mae --sekarang secara resmi beroperasi dengan nama itu-- juga mengubah pernyataan misinya pada tahun itu, menempatkan penekanan pada perumahan sewa yang terjangkau serta kepemilikan rumah.