Ilustrasi: Wafiyyah Amalyris K
Bagi banyak orang, membeli rumah bukan sekadar keputusan emosional, melainkan salah satu keputusan finansial terbesar sepanjang hidup.
Di tengah harga properti yang terus naik dan daya beli yang terbatas, Kredit Pemilikan Rumah atau KPR menjadi jalan utama bagi masyarakat untuk memiliki hunian secara legal dan bertahap.
Namun, tidak sedikit orang yang mengajukan KPR tanpa memahami secara menyeluruh cara kerjanya, jenis-jenisnya, hingga risiko jangka panjang yang menyertainya.
Padahal, kesalahan memahami KPR sejak awal bisa berdampak pada beban cicilan yang berat, tekanan keuangan rumah tangga, hingga risiko kredit bermasalah di kemudian hari.
Apa Itu KPR?
Pengertian KPR secara sederhana
KPR adalah fasilitas pembiayaan dari bank atau lembaga keuangan yang memungkinkan seseorang membeli rumah dengan cara mencicil dalam jangka waktu panjang, di mana sebagian besar dana pembelian ditanggung bank dan dibayar kembali oleh nasabah secara bertahap.
Melalui skema ini, calon pembeli tidak perlu menunggu hingga memiliki dana tunai penuh, melainkan cukup menyiapkan uang muka dan komitmen membayar cicilan bulanan sesuai tenor yang disepakati.
KPR singkatan dari apa dan fungsinya
KPR merupakan singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah yang berfungsi sebagai sarana pembiayaan properti, baik untuk pembelian rumah baru, rumah bekas, pembangunan rumah, maupun renovasi hunian.
Fungsi KPR tidak hanya mempermudah kepemilikan rumah, tetapi juga mengatur hubungan hukum dan finansial antara bank dan nasabah melalui perjanjian kredit yang jelas dan terstruktur.
Cara Kerja KPR dari Awal sampai Akad
1. Tahapan pengajuan KPR di bank
Proses KPR dimulai ketika calon pembeli memilih rumah yang akan dibeli, kemudian mengajukan permohonan kredit ke bank dengan melampirkan dokumen identitas dan dokumen keuangan.
Dokumen yang umumnya diminta meliputi KTP, NPWP, slip gaji atau laporan penghasilan, rekening koran, serta dokumen pendukung lain yang menunjukkan stabilitas dan kemampuan finansial calon debitur.
2. Proses appraisal rumah dan analisis kredit
Setelah pengajuan diterima, bank akan melakukan analisis kredit untuk menilai kelayakan pemohon berdasarkan penghasilan, rasio cicilan terhadap pendapatan, dan riwayat kredit.
Di saat yang sama, bank juga melakukan appraisal atau penilaian nilai pasar rumah guna memastikan properti tersebut layak dijadikan jaminan kredit dan nilainya sesuai dengan harga transaksi.
3. Akad kredit dan pencairan dana
Jika seluruh proses analisis dinyatakan lolos, bank akan menjadwalkan akad kredit yang menjadi perjanjian hukum antara bank dan nasabah.
Setelah akad ditandatangani, dana KPR dicairkan langsung ke penjual rumah, sementara nasabah mulai membayar cicilan sesuai jadwal yang telah disepakati.
Jenis-Jenis KPR yang Perlu Kamu Tahu
1. KPR subsidi vs KPR non-subsidi
KPR subsidi adalah program pembiayaan rumah yang didukung pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan bunga rendah dan tetap serta persyaratan tertentu.
Sementara itu, KPR non-subsidi merupakan kredit rumah reguler yang ditawarkan bank tanpa bantuan pemerintah, sehingga suku bunga, tenor, dan uang muka mengikuti kebijakan masing-masing bank.
2. KPR rumah baru vs rumah bekas
KPR rumah baru biasanya digunakan untuk membeli properti dari pengembang, dengan proses yang relatif lebih terstruktur karena kerja sama antara bank dan developer.
Sebaliknya, KPR rumah bekas diperuntukkan bagi rumah milik perorangan, yang proses administrasinya cenderung lebih detail karena menyangkut status kepemilikan dan dokumen hukum.
3. KPR syariah vs KPR konvensional
KPR konvensional menggunakan sistem bunga yang dapat bersifat tetap di awal dan mengambang di periode berikutnya sesuai kondisi pasar.
Sementara itu, KPR syariah menggunakan akad sesuai prinsip syariah tanpa konsep bunga, dengan skema margin atau bagi hasil yang disepakati sejak awal.
7 Hal Penting yang Wajib Dipahami Sebelum Ajukan KPR
1. DP (uang muka) dan biaya awal yang harus disiapkan
Uang muka KPR umumnya berkisar antara 5 hingga 20 persen dari harga rumah, tergantung kebijakan bank dan jenis KPR yang dipilih.
Selain DP, calon debitur juga harus menyiapkan biaya awal lain seperti provisi, administrasi, notaris, appraisal, serta premi asuransi jiwa dan kebakaran.
2. Tenor dan pengaruhnya ke cicilan bulanan
Tenor adalah jangka waktu kredit yang sangat memengaruhi besaran cicilan bulanan dan total biaya KPR.
Tenor panjang membuat cicilan lebih ringan, tetapi total bunga yang dibayarkan akan lebih besar dibandingkan tenor yang lebih pendek.
3. Skema bunga fixed, floating, dan cap
Bunga fixed memberikan kepastian cicilan dalam periode tertentu, sedangkan bunga floating mengikuti pergerakan suku bunga pasar.
Skema cap biasanya digunakan sebagai batas maksimal kenaikan bunga agar cicilan tidak melonjak terlalu tinggi.
4. Biaya-biaya tambahan (admin, provisi, notaris, asuransi)
Biaya tambahan KPR sering kali luput dari perhatian, padahal nilainya bisa mencapai puluhan juta rupiah di awal pengajuan.
Biaya ini meliputi biaya administrasi bank, provisi, jasa notaris, serta premi asuransi yang wajib selama masa kredit.
5. Denda keterlambatan dan konsekuensinya
Keterlambatan pembayaran cicilan dapat dikenakan denda dan berdampak pada riwayat kredit nasabah.
Jika keterlambatan terjadi berulang, risiko kredit bermasalah hingga penyitaan rumah bisa terjadi.
6. Risiko cicilan naik saat bunga floating
Pada periode bunga mengambang, cicilan KPR dapat meningkat seiring kenaikan suku bunga acuan.
Risiko ini perlu diantisipasi dengan perencanaan keuangan yang matang sejak awal pengajuan KPR.
7. Hak dan kewajiban selama masa kredit
Nasabah berhak menempati dan menggunakan rumah, namun wajib membayar cicilan tepat waktu dan mematuhi seluruh ketentuan dalam akad kredit.
Selama kredit belum lunas, rumah tersebut menjadi jaminan bank.
Kelebihan dan Kekurangan KPR
1. Kelebihan KPR untuk pembeli rumah pertama
KPR memberikan kesempatan bagi pembeli rumah pertama untuk memiliki hunian tanpa harus menunggu tabungan terkumpul penuh.
Skema cicilan jangka panjang juga membantu pengelolaan arus kas rumah tangga agar lebih terencana.
2. Kekurangan KPR yang sering tidak disadari
Total pembayaran KPR bisa jauh lebih besar dari harga rumah karena bunga jangka panjang.
Selain itu, keterikatan finansial dalam waktu lama membuat KPR berisiko jika terjadi perubahan kondisi ekonomi pribadi.
Baca Juga: Cara Daftar Rekening BCA Online Tanpa ke Bank: Syarat, Biaya, dan Langkahnya
FAQ Seputar KPR
KPR minimal gaji berapa?
Tidak ada angka baku untuk gaji minimal KPR karena setiap bank memiliki kebijakan berbeda.
Namun secara umum, cicilan KPR disarankan tidak melebihi 30 hingga 40 persen dari penghasilan bulanan agar keuangan tetap sehat.
Mau Berita Terbaru Lainnya dari Warta Ekonomi? Yuk Follow Kami di Google News dengan Klik Simbol Bintang.
Penulis: Wahyu Pratama
Editor: Amry Nur Hidayat
Tag Terkait: