Kisah Perusahaan Raksasa: Fannie Mae, Penguasa Utama Pasar Hipotek AS Bernilai USD3,5 Triliun

Fannie Mae dikenal juga sebagai Federal National Mortgage Association (FNMA) adalah perusahaan jasa keuangan non-bank terbesar di dunia. Perusahaan pemegang saham ini dikatakan salah satu perusahaan terbesar di Amerika Serikat (AS). 

Perusahaan ini diketahui beroperasi secara eksklusif di pasar hipotek sekunder, melayani pasar perumahan keluarga tunggal dan multi keluarga. Fannie Mae juga bekerja untuk mendorong pembangunan perumahan dan komunitas di seluruh negeri.

Baca Juga: Kisah Perusahaan Raksasa: SAIC Motor, Otomotif Bernilai Fantastis Kelahiran Shanghai

Sambil memegang aset 675 miliar dolar AS, Fannie Mae juga menjamin lebih dari 700 miliar dolar AS di Mortgage-Backed Securities (MBS). Lembaga sempat jadi milik pemerintah ini telah membuat dampak yang luar biasa pada industri keuangan rumah tangga sejak disewa oleh Kongres pada 1938. Diatur oleh pemerintah federal, Fannie Mae adalah instrumen yang tidak biasa dalam perekonomian AS.

Salah satu perusahaan yang masih didukung pemerintah ini tetap menjadi roda penggerak pentig di pasar perumahan AS. Fannie Mae menyediakan lebih dari 650 miliar dolar AS likuiditas ke pasar hipotek perumahan pada 2019 dengan membeli atau mengamankan pinjaman di balik lebih dari 3 juta pembelian rumah, pembiayaan ulang dan sewa.

Selain membiayai kira-kira satu dari empat hipotek keluarga tunggal di AS, perusahaan juga mendukung 70 miliar dolar AS dalam pembiayaan multi-keluarga pada 2019. Sebagian besar dari kegiatan itu mendukung perumahan yang terjangkau.

Kekayaan Fannie Mae bisa dilihat dari tiga aspek. Pertama aset utama perusahaan pada 2020 tercatat mencapai 3,50 triliun dolar AS, sedikit naik dari tahun sebelumnya di angka 3,41 miliar dolar. Kedua laba bersih perusahaan pada tahun ini sebesar 14,16 miliar dolar turun 11 persen dari tahun sebelumnya yang sempat menyentuh angka 15,95 miliar dolar. Yang terakhir adalah pendapatan total perusahaan yang berhasil dibukukan sejumlah 120,30 miliar dolar tahun ini dari sebelumnya 120,10 miliar dolar di tahun sebelumnya.

Capaian tersebut memberika nilai tersendiri bagi Fannie Mae. Dengan itu, perusahaan duduk di peringkat 53 dalam daftar perusahaan raksasa milik Global 500 Fortune.

Perjalanan perusahaan raksasa asal AS Fannie Mae akan dibahas dan diulas pada kesempatan Selasa (20/10/2020) kali ini oleh Warta Ekonomi. Tulisan tersebut akan disajikan sebagai berikut. 

Fannie Mae awalnya dirancang untuk membantu meringankan masalah perumahan negara selama masa Depresi Besar. Judul III Undang-Undang Perumahan Federal tahun 1934 mengatur penggabungan asosiasi hipotek nasional swasta untuk menciptakan pasar hipotek sekunder nasional. 

Namun pada Februari 1938, karena belum ada asosiasi swasta yang terbentuk, Administrasi Perumahan Federal menyewa National Mortgage Association of Washington untuk membeli dan menjual hipotek. Namanya diubah tiga bulan kemudian menjadi Federal National Mortgage Association atau FNMA. Sejak saat itu dikenal sebagai Fannie Mae.

Pemerintah federal tertarik untuk memfasilitasi hipotek rumah sebagai cara untuk memperkuat industri konstruksi perumahan serta menyediakan perumahan yang layak bagi warganya. Depresi telah sangat merugikan lembaga pemberi pinjaman swasta. 

Tujuan utama Fannie Mae adalah mendirikan pasar hipotek sekunder untuk meremajakan pemberi pinjaman asli seperti bank hipotek, asosiasi simpan pinjam, dan bank komersial dengan merangsang arus kas yang cukup untuk memungkinkan mereka memberikan pinjaman baru. Fannie Mae membeli hipotek yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA) dari pemberi pinjaman swasta ini, dan menyimpannya untuk portofolionya sendiri atau menjualnya kepada investor swasta.

Pasar sekunder yang diciptakan Fannie Mae juga membuat para pemberi pinjaman swasta yakin untuk membuat hipotek yang diasuransikan FHA. Keyakinan pemodal ini sangat langka sebab di sisi lain banyak sebagian enggan melakukannya. 

Setelah yakin bahwa mereka dapat dengan mudah mengubah hipotek ini menjadi uang tunai jika diperlukan, pemberi pinjaman lebih cenderung untuk memberikan kredit hipotek. Selain itu, pasar hipotek sekunder membantu meredakan perbedaan antara daerah kaya modal dan miskin modal di negara tersebut. 

Fannie Mae bisa membeli hipotek dari Selatan atau Barat wilayah negara dan menjualnya kepada investor di Timur yang kaya modal. Dengan cara ini seorang bankir Boston dapat berinvestasi dalam hipotek Arizona sementara pemberi pinjaman lokal di Arizona tidak lagi dibatasi dalam jumlah pinjaman yang dapat dia lakukan dengan setoran tunai pelanggannya.