Kisah Perusahaan Raksasa: Dengan Aset USD2,2 T, Freddie Mac Jadi Konglomerat Hipotek Nomor 2 AS

Federal Home Loan Mortgage Corporation atau dikenal sebagai Freddie Mac adalah perusahaan publik milik swasta yang disponsori oleh pemerintah Amerika Serikat. Perusahaan ini bertugas menyediakan aliran kredit berkelanjutan, andal dan berbiaya rendah untuk membiayai perumahan bagi rakyat AS. 

Freddie Mac memiliki bisnis utama yakni membeli hipotek dari pemberi pinjaman, mengemas hipotek menjadi sekuritas, kemudian menjamin dan menjual sekuritas kepada investor. Korporasi ini berkantor pusat di Tysons Corner, Virginia.

Baca Juga: Kisah Perusahaan Raksasa: Aegon, Bisnis Asuransi Terkaya Belanda yang Asetnya Capai USD494,2 M

Sebagai salah satu perusahaan raksasa AS, nama Freddie Mac masuk dalam daftar Fortune Global 500 di peringkat ke-125 di tahun 2020. Freddie Mac sukses membukukan pendapatan total sebesar 75,12 miliar dolar AS di tahun ini. Rerata kenaikan revenue-nya mantap di angka 2,1 persen. 

Capaian tersebut kurang lebih serupa dengan Fannie Mae. Sayangnya, laporan keuangan perusahaan tidak menceritakan dengan lengkap keseluruhan cerita. 

Sementara itu, keuntungan yang sukses diraup oleh Freddie Mac mencapai 7,21 miliar dolar. Sayang, angka tersebut rupanya turun 21,9 persen dari perolehan tahun 2019.

Dua aspek lain yang patut diperhatikan adalah Freddie Mac mengelola total aset yang sangat fantastis, yakni mencapai 2,20 triliun dolar. Yang satu lagi adalah total ekuitas pemegang saham perusahaan mencapai 9,12 miliar dolar.

Sebagai badan usaha milik pemerintah dengan nilai kekayaan fantastis tentu memberi kesan mendalam untuk memahaminya. Berikut Warta Ekonomi sajikan artikel pada Kamis (11/2/2021) terkait perusahaan raksasa Freddie Mac di bawah ini.

Perjalanan Freddie Mac bisa ditelusuri hingga tahun 1938. Ketika itu, Federal National Mortgage Association atau Fannie Mae adalah satu-satunya lembaga yang membeli hipotek dari lembaga penyimpanan, terutama asosiasi tabungan dan pinjaman, yang mendorong lebih banyak pinjaman hipotek dan secara efektif mengasuransikan nilai hipotek oleh pemerintah AS.

Fannie Mae dibentuk selama Depresi Besar yang mengakibatkan banyak peminjam gagal membayar hipotek secara massal. Pemrakarsanya adalah Presiden Franklin D. Roosevelt dan Kongres pada 1938. 

Hubungan antara Fannie Mae dan Freddie Mac muncul ketika Perang Vietnam tahun 1968 begitu menghantam pertumbuhan ekonomi nasional sehingga Preisden Lyndon Johnson memutuskan mengubah Fannie Mae menjadi perusahaan publik yang dimiliki oleh investor. Untuk mencegah adanya monopoli, pada 1970, Freddie Mac diluncurkan.

Pembentukan Freddie Mac berdasar pada piagam Kongres AS tahun 1970. Kongres berharap dapat meratakan disparitas antar wilayah dalam hal ketersediaan dan suku bunga hipotek rumah. Untuk memulai, Freddie Mac mengumpulkan 100 juta dolar dengan menjual saham nonvoting ke 12 Bank Pinjaman Rumah Federal.

Pada 1971, Freddie Mac menawarkan jaminan hipotek konvensional pertamanya, Sertifikat Partisipasi Hipotek (PC). Freddie Mac membeli hipotek dari pemberi pinjaman, terutama asosiasi simpan pinjam, dan kemudian menggabungkannya dalam bentuk sekuritas berbasis hipotek yang dijual kepada investor.

Menurut Nation's Business, pada tahun 1970 sekitar sepertiga dari pinjaman hipotek negara senilai 35,6 miliar dolar dijual di pasar sekunder. Hanya satu dekade kemudian, setengah dari pinjaman hipotek senilai 133,8 miliar dolar di negara itu dijual kembali.

Dalam tempo 14 tahun selama pendiriannya, Freddie Mac mencapai 100 miliar dolar untuk pembiayaan rumah. Pada tahun yang sama, korporasi mendistribusikan 15 juta saham yang berpartisipasi, saham nonvoting yang disukai kepada lembaga tabungan anggota individu di seluruh negeri. Menjelang akhir dekade, Freddie Mac akan mulai bersiap menawarkan sahamnya kepada masyarakat umum.

Menurut Business Week, dalam periode lima tahun di tahun 1980an Freddie Mac telah melipatgandakan keuntungannya, mencapai 381 juta dolar pada tahun 1988. Pada tahun 1989, saham preferen Freddie Mac yang berpartisipasi, sekarang terdaftar di Bursa Efek New York, dipecah dan diubah menjadi saham biasa biasa.

Undang-Undang Pemulihan dan Penegakan Reformasi Lembaga Keuangan menetapkan struktur pemerintahan baru untuk Freddie Mac. Pada 1990, pemegang saham memilih 13 direktur; presiden menunjuk lima orang lainnya.

Pada awal 1990-an, ketika ekonomi sedang berjuang, perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE), Freddie Mac dan Fannie Mae, menjaga agar pasokan uang hipotek tetap mengalir. Pasar perumahan diuntungkan. Pemegang saham juga melakukannya dengan baik. Freddie Mac memperoleh 555 juta dolar pada tahun 1991. Pengembalian ekuitas adalah 24 persen. Selain itu, harga sahamnya naik tiga kali lipat sepanjang tahun.

Pada tahun 1993, pembiayaan hipotek kumulatif Freddie Mac mencapai 1 triliun dolar. Meskipun ada penurunan 35 persen dalam volume pinjaman pada tahun berikutnya, pendapatan tumbuh 25 persen menjadi 983 juta dolar.

Menurut American Banker, pada akhir tahun 1994, lebih dari setengah dari hipotek yang berasal memiliki tingkat bunga yang dapat disesuaikan. Bank dan barang bekas biasanya menyimpan ini atau menjualnya ke tempat penyimpanan lain, sehingga membuat Freddie Mac keluar dari lingkaran.

Selain menaikkan bunga bersih yang diperoleh dari aset portofolionya, Freddie Mac telah meningkatkan pendapatannya dari biaya jaminan atas sekuritas berbasis mortgage. Pengendalian ketat Freddie Mac pada biaya administrasi juga membantu laba.

Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) adalah badan yang bertanggung jawab untuk menetapkan tujuan tersebut. Freddie Mac mengatakan bahwa mereka melampaui target perumahan terjangkau yang ditetapkan untuk tahun ini, melaporkan bahwa mereka telah membiayai 48 miliar dolar dalam bentuk hipotek untuk keluarga berpenghasilan rendah dan sedang dan di daerah yang kurang terlayani oleh sistem pembiayaan perumahan. Baru pada 1997, Federal Home Loan Mortgage Corporation secara resmi menjadi Freddie Mac.

Akhirnya, tahun 2000 menandai ulang tahun ke 30 Freddie Mac. Agensi ini memiliki rekor yang cukup. Serangkaian tahun menguntungkan yang tak terputus selama tiga dekade operasinya; pengembalian ekuitas biasa melebihi 20 persen selama 19 tahun berturut-turut; dan pertumbuhan laba per saham pada tingkat gabungan 19 persen per tahun selama sepuluh tahun terakhir.

Sementara banyak kritik, GSE dipuji karena membantu meningkatkan tingkat kepemilikan rumah dari 64 persen menjadi 68 persen selama dekade terakhir, menurut Financial Times pada November 2002. Selain itu, sementara segmen ekonomi lainnya goyah pada tahun 2002, AS pasar perumahan terus berkembang. Suku bunga terendah dalam tiga dekade dan daya tarik real estat untuk tujuan investasi juga membantu menjaga pasar tetap kuat.

Freddie Mac dan Fannie Mae sendiri mendapat keuntungan dari pasar yang dibebankan, peringkat di antara perusahaan paling menguntungkan di AS. Kesuksesan mereka yang mencengangkan menyebabkan gelombang kekhawatiran lagi oleh beberapa orang atas pengaruh mereka di pasar perumahan.

"Mereka memperingatkan bahwa kegagalan dapat menyeret sistem Perbankan AS yang sangat bergantung pada obligasi yang diterbitkan oleh Fannie dan Freddie dan bahwa pembayar pajak akan terkena bail-out yang akan mengecilkan skandal simpan pinjam pada 1980-an," tulis Paul Taylor di Financial Times.

Kekhawatiran seperti ini mengarah pada kesepakatan di mana Fannie Mae dan Freddie Mac akan mendaftar ke Securities and Exchange Commission untuk pertama kalinya. Seruan tambahan untuk pembatasan lebih lanjut kemungkinan akan muncul sebelum Kongres nanti. Partai Republik, yang memperoleh dukungan dalam pemilihan nasional 2002, termasuk di antara kritik paling tajam terhadap GSE.

Pada tahun 2007 Undang-Undang Reformasi Perumahan Federal mengalihkan tanggung jawab ini ke Badan Keuangan Perumahan Federal yang baru. Baik Freddie Mac dan Fannie Mae menderita kerugian besar pada tahun 2007-2008 selama krisis subprime mortgage. Kontraksi likuiditas yang parah di pasar kredit di seluruh dunia yang disebabkan oleh penurunan drastis dalam nilai sekuritas yang didukung oleh pinjaman subprime mortgage.

Hingga selanjutnya, seperti Fannie Mae, Freddie Mac masih dikendalikan pemerintah. Juga seperti Fannie, laba tahun lalu turun tajam, yang turun 22 persen, bahkan ketika lini teratas pemberi pinjaman tumbuh lebih dari 2 persen.

Freddie memainkan peran besar dalam membantu jutaan orang AS memiliki atau menyewa rumah, menyediakan hampir 558 miliar dolar likuiditas ke pasar hipotek tahun lalu. Pada tahun 2019, ini melayani hampir 95 persen dari semua pemberi pinjaman keluarga tunggal di negara ini --dan melihat pertumbuhan dengan keluarga dan pasangan yang lebih muda.